1. Giới thiệu khái niệm và nguy cơ
Nhiều người trong giao dịch bất động sản nghĩ rằng: đưa tiền cọc và công chứng tức nghĩa là hợp đồng có pháp lý vững chắc. Tuy nhiên, đây chính là bẫy tinh vi, khiến người bán mất quyền chủ động trong khi bên mua nắm đằng cán.
Lỗ hổng nằm ở điều khoản phổ biến:
“Nếu bên mua không thực hiện giao dịch, khoản tiền đặt cọc sẽ không được hoàn trả.”
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc công chứng, tài sản bị đóng băng – không thể sang nhượng cho người khác nếu bên mua không ra hủy. Và chỉ người mua được quyền yêu cầu huỷ hợp đồng công chứng, người bán không thể làm điều đó một mình.
2. Cơ chế “bẫy” thực thi trong thực tế
Dù điều khoản “được huỷ” nghe có vẻ công bằng, phiên bản áp dụng lại mang tính một chiều:
🔹 Câu chuyện kèo “lướt cọc”
- Bên mua có thể chẳng có ý định mua thật, họ chỉ đặt cọc để bắt bên bán không được giao dịch cho ai khác.
- Đến khi cần, họ có thể kéo dài thời gian, yêu cầu huỷ công chứng để đòi lại cọc.
- Nếu bên bán không chủ động huỷ, tài sản vẫn bị khoá giữa hai bên, không thể tiếp tục giao dịch với người thứ ba.
🔹 Tình huống bên bán “không nắm luật”
- Người bán thường nghĩ nếu bên mua không mua nữa, thì mình tự do bán cho người khác. Nhưng thực tế, phải có sự huỷ hợp pháp ở phòng công chứng theo yêu cầu bên mua, nếu không tài sản vẫn bị chi phối.
- Và khi bên bán bắt đầu ký cọc với người thứ ba (kể cả “cắm” trong nội bộ), họ bị bế tắc: “Tính huỷ hợp đồng cũ đi, hoặc chờ toà giải quyết”.
- Tình huống càng rắc rối khi giá đất tăng, gây ra đòn bẩy tâm lý rất lớn đối với bên bán.
3. Người bán bị mất quyền định đoạt tài sản?
Đúng vậy. Một khi hợp đồng đặt cọc công chứng đã ký, dù bên bán vẫn là người sở hữu tài sản, quyền định đoạt lại theo quy trình công chứng huỷ hợp đồng. Bên mua không chịu huỷ? Vậy là bất động sản đóng băng, bên bán không thể bán cho ai hết. Trừ khi:
- Bên mua chủ động tới phòng công chứng huỷ, hoặc
- Bên bán khởi kiện ra toà – một quá trình mất thời gian, ít nhất 2 năm, nhiều trường hợp gần chục năm.
4. Tại sao bên mua có thể “bẻ cọc” vô thời hạn?
Vì hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nên được công nhận là giao dịch hợp pháp, có hiệu lực pháp luật ngay khi ký. Và trong quy định hiện hành:
- Cho đến khi hợp đồng được huỷ đúng thủ tục, giao dịch vẫn còn giá trị.
- Việc huỷ không thể thực hiện đơn phương nếu không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phán quyết toà án.
Trong thời điểm “sốt đất”, bất động sản có thể tăng giá đột biến, kéo theo việc giữ cọc làm “bẫy tâm lý” cho người bán:
“Giờ tôi không bán nữa, hợp đồng vẫn có hiệu lực. Muốn lấy tiền hoặc sang tên cho người khác, bán phải hủy đây.”
5. Hậu quả bất lợi với người bán
- Không thể giao dịch cho bên thứ 3 dù có khách trả giá cao.
- Cơ hội tài chính bị mất: một tài sản đang “đóng băng”, vốn nằm im.
- Nếu không xử lý kịp trong thời điểm thị trường còn nóng, có thể dẫn đến thiệt hại tài chính nghiêm trọng.
- Nếu cần xử lý bằng pháp lý: mất thời gian, thủ tục, tốn kém, lại không chắc thắng án nhanh.
6. Cách phòng tránh cho người bán
Để không bị vướng vào “bẫy” này, người bán nên:
✔️ Lưu ý khi ký hợp đồng công chứng
- Thêm điều khoản trong hợp đồng:
- Thời hạn huỷ hợp đồng đặt cọc (bao lâu sau công chứng)?
- Chỉ bên bán mới được quyền huỷ nếu bên mua không thực hiện?
- Xác định rõ thời gian hoàn trả tiền cọc khi huỷ?
✔️ Xin tư vấn pháp lý chuyên sâu trước khi ký
- Luật sư hoặc công chứng viên có thể hỗ trợ thiết lập điều khoản hợp lý cho người bán, hạn chế rủi ro.
✔️ Nếu có dấu hiệu cố tình không huỷ của bên mua
- Gửi thư đề nghị huỷ chính thức (có xác nhận).
- Nếu bị tình trạng “câu giờ” kéo dài, cần khởi kiện ngay – làm sớm, thể hiện thiện chí bán.
7. Khả năng toà án can thiệp
Nếu xảy ra tranh chấp:
- Bên bán phải khởi kiện để yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc công chứng.
- Thời gian xử lý có thể từ 2 – 10 năm, tuỳ phức tạp vụ án, số lượng người liên quan.
- Trong thời gian chờ xử lý, tài sản vẫn “đóng băng”.
8. Mục đích của chiêu trò thường gặp
Chiêu này phát huy tối đa trong lúc “sốt đất”:
- Giúp bên mua giữ tài sản và can thiệp giá bán lại.
- Cung cấp công cụ pháp lý hợp pháp cho bên mua trong khi người bán gần như không có quyền huỷ hợp đồng tự do.
- Là lỗ hổng trắng trợn trong luật hiện hành: hợp đồng đặt cọc công chứng phản ánh ý chí đôi bên, nhưng quy trình huỷ lại thiếu cân bằng.
9. Vai trò của pháp luật và vấn đề đang bỏ trống
- Hiện nay, pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng) chỉ công nhận hợp đồng đặt cọc công chứng có giá trị như giao dịch dân sự.
- Tuy nhiên, quy trình huỷ luật công chứng chưa rõ ràng, chưa bảo vệ cân bằng giữa người mua và bán.
- Bên bán: dù là chủ sở hữu, nhưng không được quyền đơn phương huỷ mà phải “chờ” bên mua hoặc toà án.
- Dẫn đến nhiều trường hợp thất thoát tài sản do lỗ hổng về mặt thủ tục và quy trình thực thi.
10. Kết luận & khuyến nghị
Người bán cần chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi ký “Hợp đồng đặt cọc công chứng”:
- ✔️ Sử dụng điều khoản huỷ rõ ràng, có hiệu lực ngay khi ký.
- ✔️ Nên yêu cầu có thời hạn cố định, đảm bảo đã huỷ – hoàn tiền trước một mốc nhất định.
- ✔️ Nên có điều khoản phạt vi phạm áp dụng cho bên mua nếu cố tình giữ cọc nhưng không thực hiện giao dịch.
- ✔️ Luôn lưu giữ phương án dự phòng: cảnh báo trong hợp đồng, thư mời hủy và sẵn sàng khởi kiện nếu cần.
- ✔️ Luôn cần sự hỗ trợ pháp luật chuyên sâu: lý do đơn giản là bạn đang ký một văn bản công chứng có trọng lượng pháp lý rất lớn.
Hợp đồng đặt cọc công chứng không đơn giản là thủ tục, mà là công cụ pháp lý – mất cảnh giác thì đem lại bẫy thay vì bảo vệ.
Liên hệ LAWScom để đưuọc hỗ trợ pháp lý!
