Trong đời sống hôn nhân hiện đại, một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là khi một cá nhân dùng tiền có được trước khi kết hôn để mua nhà trong thời kỳ hôn nhân, thì tài sản đó được pháp luật Việt Nam xác định là tài sản chung của vợ chồng hay tài sản riêng của người mua.
Cụ thể ở đây là trường hợp: Mua nhà từ tiền bán đất trước khi kết hôn – liệu tài sản mới mua có được coi là tài sản riêng hay bị coi là tài sản chung của vợ chồng? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên quy định pháp luật Việt Nam hiện hành và các tình huống thực tế.
1. Khái niệm và bối cảnh của việc mua nhà
Trong cuộc sống, không hiếm trường hợp một người sở hữu tài sản riêng (đất, nhà, tiền tiết kiệm) trước khi kết hôn. Khi chuẩn bị bước vào hôn nhân, người đó có thể bán tài sản riêng đó để mua tài sản khác – ví dụ như bán đất rồi mua nhà trong thời kỳ hôn nhân. Ở đây vấn đề pháp lý nảy sinh là:
- Liệu việc mua nhà từ tiền bán đất trước khi kết hôn có làm thay đổi bản chất tài sản đó?
- Làm thế nào để xác định tài sản này là tài sản riêng hay tài sản chung?
- Việc mua bán và định đoạt tài sản đó có cần ý kiến của người bạn đời không?
Để trả lời những câu hỏi này, trước tiên cần hiểu rõ cách phân loại tài sản theo pháp luật Việt Nam.
2. Phân loại tài sản theo Luật Hôn nhân và Gia đình 2014
a) Tài sản riêng
Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định tài sản của vợ, chồng được chia thành tài sản riêng và tài sản chung. Theo đó:
- Tài sản riêng của mỗi vợ/chồng bao gồm tài sản mà mỗi người đã có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được tặng cho riêng; tài sản được chia riêng theo quy định pháp luật; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng; và tài sản khác theo quy định của pháp luật.
- Đặc biệt, tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ/chồng cũng được xem là tài sản riêng.
Điều này có nghĩa là nếu chồng (hoặc vợ) có tiền hoặc tài sản riêng trước khi kết hôn, thì tài sản hình thành từ nguồn vốn riêng này – kể cả là tài sản mua sau này – vẫn được coi là tài sản riêng nếu có đủ chứng cứ chứng minh nguồn vốn đó.
b) Tài sản chung
Tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản do hai người tạo ra, thu nhập từ lao động, sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng, và tài sản khác theo quy định pháp luật.
Điều này có nghĩa khi tài sản riêng của một bên sinh lợi trong quá trình hôn nhân (ví dụ tiền lãi gửi ngân hàng, tiền cho thuê tài sản riêng…), phần sinh lợi đó thường được xem là tài sản chung, nếu không có thỏa thuận khác.
3. Phân tích trường hợp: Mua nhà từ tiền bán đất trước khi kết hôn
Giả sử một người có một lô đất trước khi kết hôn. Người này bán lô đất đó trước khi đăng ký kết hôn và dùng toàn bộ số tiền thu được để mua nhà sau khi đã kết hôn. Trong trường hợp này, luật quy định:
a) Tài sản ban đầu là tài sản riêng
Lô đất ban đầu là tài sản thuộc quyền sở hữu của một cá nhân trước khi kết hôn, vì vậy đó là tài sản riêng theo quy định.
b) Việc bán đất và sử dụng tiền
Khoản tiền thu được từ việc bán tài sản riêng trước khi kết hôn vẫn mang bản chất là tài sản riêng. Khi người đó dùng số tiền riêng này để mua nhà trong thời kỳ hôn nhân, thì theo quy định:
- Tài sản mới hình thành từ nguồn vốn riêng này vẫn được coi là tài sản riêng của người mua, nếu chứng minh rõ nguồn vốn ban đầu là tài sản riêng.
Tức là trường hợp mua nhà từ tiền bán đất trước khi kết hôn không làm mất đi tính chất tài sản riêng nếu người mua chứng minh được nguồn tiền đó là xuất phát từ tài sản riêng trước hôn nhân.
4. Điều kiện để tài sản được coi là tài sản riêng
Mặc dù pháp luật cho phép tài sản hình thành từ tài sản riêng được coi là tài sản riêng, nhưng trong tranh chấp thực tế (ví dụ tranh chấp khi ly hôn), cần có chứng cứ rõ ràng để chứng minh nguồn gốc tài sản riêng, bao gồm:
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản ban đầu (thửa đất trước khi bán);
- Hồ sơ chứng minh việc mua bán đất diễn ra trước khi kết hôn;
- Chứng từ thanh toán, biên lai nhận tiền từ việc bán tài sản riêng;
- Hợp đồng mua bán nhà và chứng minh số tiền mua hợp lý từ tiền bán đất.
Nếu không có chứng cứ rõ ràng, tòa án có thể xác định tài sản mua sau khi kết hôn này là tài sản chung của vợ chồng.
5. Trường hợp đặc biệt và ngộ nhận thường gặp
a) Đăng ký mua nhà sau hôn nhân
Trong trường hợp mua nhà từ tiền bán đất trước khi kết hôn, nếu người mua (kể cả mua trong thời kỳ hôn nhân) đứng tên riêng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở, điều này không tự động biến tài sản thành tài sản riêng. Việc xác định tài sản là chung hay riêng vẫn phụ thuộc vào nguồn tiền mua nhà.
Ngược lại, nếu đứng tên một mình nhưng sử dụng ngân sách chung của vợ chồng để thanh toán khoản mua thì tài sản đó sẽ bị xét là tài sản chung.
b) Lợi tức phát sinh từ tài sản riêng
Như đã nói ở trên, cây lợi tức phát sinh trong thời kỳ hôn nhân từ tài sản riêng (ví dụ cho thuê nhà riêng mua từ tiền riêng trước hôn nhân) thường được coi là tài sản chung nếu không có thỏa thuận khác.
6. Thỏa thuận riêng giữa vợ chồng
Pháp luật Việt Nam cũng cho phép vợ chồng lập thỏa thuận tài sản trước hoặc trong hôn nhân để xác định rõ ràng tài sản nào là riêng, tài sản nào là chung. Thỏa thuận này phải được lập bằng văn bản và thực hiện theo đúng các quy định về hình thức (có thể cần công chứng/chứng thực). Nếu có thỏa thuận rõ ràng, các tài sản hình thành sau đó sẽ tuân theo nội dung thỏa thuận chứ không hoàn toàn phụ thuộc vào quy định pháp luật mặc định.
Tuy nhiên, việc lập thỏa thuận tài sản trước hoặc trong hôn nhân vẫn được xem là vấn đề khá nhạy cảm về mặt tâm lý và văn hóa. Nhiều người cho rằng việc “tách bạch tiền bạc” trước hoặc trong hôn nhân dễ gây cảm giác thiếu tin tưởng, ảnh hưởng đến tình cảm gia đình, nên thường né tránh hoặc không công khai đề cập. Vợ chồng cần hết sức lưu ý vấn đề này.
7. Kết luận
Tóm lại, theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về tài sản của vợ chồng:
- Việc mua nhà từ tiền bán đất trước khi kết hôn nếu chứng minh rõ nguồn tiền xuất phát từ tài sản riêng trước hôn nhân thì tài sản mua được vẫn được coi là tài sản riêng của người đó.
- Nếu không có chứng cứ chứng minh nguồn vốn riêng thì tài sản đó có thể bị coi là tài sản chung của vợ chồng.
- Lợi tức phát sinh trong thời kỳ hôn nhân từ tài sản riêng thường được coi là tài sản chung, trừ khi có thỏa thuận khác giữa vợ chồng.
- Vợ chồng có thể lập thỏa thuận tài sản để xác định rõ quyền sở hữu tài sản riêng/chung trước khi kết hôn.
