I. Mở đầu
Trong thực tiễn sử dụng đất tại Việt Nam, tồn tại không ít trường hợp người dân sử dụng đất 🏘️ ổn định trong thời gian dài nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Điều này gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cấp điện – nước, xin cấp phép xây dựng,…
Trước đây, pháp luật ⚖️về đất đai có quy định tương đối mở, nhưng chưa thật sự rõ ràng và cụ thể. Từ ngày 01/8/2024, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) 📕 cho các trường hợp không có giấy tờ đã được quy định đầy đủ và cụ thể hơn, tạo điều kiện để người dân được hợp thức hóa quyền sử dụng đất hợp pháp, ổn định và lâu dài.
Bài viết này phân tích chi tiết quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, chỉ rõ những trường hợp được cấp sổ đỏ dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, điều kiện áp dụng và những lưu ý thực tiễn.
II. Khái quát về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tình trạng không có giấy tờ
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Theo khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”) là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người đó đối với thửa đất cụ thể.
Giấy chứng nhận là căn cứ để thực hiện các quyền:
- 🔁 Chuyển nhượng;
- 🎁 Tặng cho;
- ⚰️ Thừa kế;
- 💳 Thế chấp;
- 💼 Góp vốn;
- 🏗️ Xin cấp phép xây dựng…
2. Tình trạng sử dụng đất không có giấy tờ
Trong thực tế, rất nhiều hộ dân sử dụng đất do:
- Tự khai hoang;
- Nhận chuyển nhượng bằng giấy tay từ nhiều năm trước;
- Được giao sử dụng từ thời bao cấp mà không có giấy xác nhận;
- Hoặc thất lạc giấy tờ.
Dù sử dụng ổn định lâu dài nhưng vì không có giấy tờ nên gặp khó khăn trong việc cấp sổ đỏ và bị xem là “sử dụng đất không hợp pháp”.
III. Các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ từ 01/8/2024
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, có 5 nhóm đối tượng chính sử dụng đất không có giấy tờ vẫn được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện luật định. Cụ thể:
1. Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980
- Là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định;
- Thời điểm bắt đầu sử dụng đất trước ngày 18/12/1980;
- Không có giấy tờ;
- Được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp;
- Không vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước 15/10/1993
- Tương tự nhóm 1 nhưng áp dụng cho giai đoạn 1980 – 1993;
- Mốc 15/10/1993 là ngày Luật Đất đai đầu tiên có hiệu lực.
3. Sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014
- Áp dụng cho đất sử dụng trong 1993 – 2014, không có giấy tờ;
- Được chính quyền xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp.
4. Người được giao đất nông nghiệp, hiện đang sử dụng làm đất ở hoặc phi nông nghiệp trước 01/7/2014
- Được giao đất nông nghiệp không thu tiền;
- Tự chuyển mục đích sử dụng sang đất ở hoặc phi nông nghiệp;
- Có hộ khẩu tại vùng khó khăn;
- Được xác nhận không tranh chấp.
5. Đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định, có nhu cầu hợp pháp hóa
- Không thuộc các nhóm trên;
- Đang sử dụng đất ổn định, không tranh chấp;
- Một phần phù hợp điều kiện thì được cấp sổ đỏ;
- Phần còn lại phải chuyển sang thuê đất.
IV. Điều kiện chung để được cấp sổ đỏ trong các trường hợp không có giấy tờ
- Sử dụng đất ổn định lâu dài;
- Không có tranh chấp, khiếu kiện;
- Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Có UBND xã xác nhận bằng văn bản;
- Nếu tự chuyển mục đích sử dụng, phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
V. Hồ sơ và thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
1. Hồ sơ gồm:
- 📄 Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận;
- 🧭 Sơ đồ thửa đất;
- 🆔 CCCD, hộ khẩu;
- 🧾 Xác nhận UBND xã:
- Thời điểm sử dụng đất;
- Hiện trạng ổn định;
- Không tranh chấp;
- 🧮 Tờ khai nghĩa vụ tài chính (nếu có);
- 📑 Giấy tờ khác nếu có.
2. Nơi nộp:
- 🏢 Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện;
- 🧾 Bộ phận một cửa UBND huyện.
3. Thời gian giải quyết:
- ⏱️ 30 ngày làm việc;
- 🛠️ Có xác minh thêm: tối đa 45 ngày.
VI. Nghĩa vụ tài chính
Người dân có thể phải nộp:
- 💰 Tiền sử dụng đất;
- 🧾 Lệ phí cấp sổ;
- 🗺️ Phí đo đạc bản đồ;
- 💸 Thuế thu nhập cá nhân (nếu có giao dịch).
▶️ Vùng khó khăn có thể được miễn/giảm.
VII. Một số lưu ý thực tiễn
- Không phải ai không có giấy tờ cũng được cấp sổ đỏ;
- Tranh chấp phải giải quyết xong trước khi xin sổ;
- Có thể dùng:
- 💡 Hóa đơn điện, nước;
- 🧾 Biên lai thuế;
- 📜 Biên bản khu phố xác nhận…
- Nên nhờ cán bộ địa chính hỗ trợ làm hồ sơ.
VIII. Kết luận
Luật Đất đai 2024 giúp người dân hợp thức hóa đất không có giấy tờ một cách minh bạch 🏡. Nắm chắc điều kiện, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ 📑 và thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng quy định sẽ giúp người dân thuận lợi trong quá trình xin cấp sổ đỏ.
📌 Chủ động liên hệ chính quyền và cơ quan chức năng để được hướng dẫn kịp thời là bước đi đúng đắn, tránh rủi ro pháp lý và tiết kiệm thời gian.
