Hà Nội đã có dự thảo tờ trình xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 01/01/2026, phù hợp yêu cầu của Luật Đất đai 2024. Theo đề xuất, khu trung tâm (vành đai 1) đạt đỉnh hơn 702 triệu đồng/m² cho các thửa vị trí 1 (mặt đường) trên một loạt tuyến phố lịch sử; mức tăng chung tại khu vực lõi chủ yếu khoảng 2%, trong khi ngoại thành có nơi đề xuất tăng tới 25–26% theo xu hướng dịch chuyển – quy hoạch và hạ tầng vành đai.
Bảng giá đất này sẽ là căn cứ pháp lý để tính thuế, phí, bồi thường, tái định cư… nên tác động không nhỏ đến giao dịch, thủ tục và nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp.
1) Bối cảnh pháp lý: vì sao Hà Nội phải ban hành “bảng giá đất lần đầu” từ 2026?
Luật Đất đai 2024 yêu cầu từ 01/01/2026, UBND cấp tỉnh lần đầu xây dựng và trình HĐND ban hành bảng giá đất để công bố và áp dụng (và sau đó điều chỉnh hằng năm từ mốc 01/01 các năm tiếp theo). Đây là thay đổi lớn, nhằm đưa bảng giá đất sát thực tế hơn và linh hoạt hơn so với cơ chế trước đây.
Cũng trong giai đoạn lấy ý kiến, có những đề xuất cơ chế đặc thù (ví dụ kịch bản ban hành theo chu kỳ 5 năm kết hợp hệ số điều chỉnh hằng năm) đang được thảo luận ở cấp trung ương. Tuy nhiên, với Hà Nội hiện tại, dự thảo cụ thể đang bám sát yêu cầu công bố áp dụng từ 01/01/2026 theo khung luật hiện hành.
2) Bảng giá đất Hà Nội 2026: cấu trúc, nguyên tắc và điểm nhấn chính
2.1. Phân vùng – cách tính
Khác trước đây (chia theo quận, huyện), dự thảo lần này chia toàn thành phố thành 17 khu vực dựa trên đơn vị hành chính sau sắp xếp và đặc điểm không gian đô thị – thay đổi này giúp định giá đồng bộ và theo “vùng ảnh hưởng” thay vì đường ranh hành chính cứng. Khu vực 1 là các phường nằm trong vành đai 1 – nơi giá đất dự kiến cao nhất.
2.2. Đỉnh giá ở khu trung tâm
Mức cao nhất dự kiến trên 702 triệu đồng/m² áp dụng cho thửa đất ở vị trí 1 (mặt đường) trên các tuyến phố như Bà Triệu (đoạn Hàng Khay – Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn Lê Thánh Tông – Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ, Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông – Lê Duẩn). Con số này cao hơn khoảng 2% so với mức “đỉnh” của bảng hiện hành.
Ở ngay trong khu trung tâm, sự chênh lệch nội vùng vẫn hiện hữu: ví dụ đường Đồng Cổ ghi nhận mức thấp nhất nhóm vị trí 1, chỉ hơn 82 triệu đồng/m² – phản ánh thang giá theo vị trí – mặt cắt – lưu lượng – thương mại hóa chứ không đồng đều cả khu. Bình quân giá vị trí 1 tại 9 phường lõi theo dự thảo đạt ~255,3 triệu đồng/m² (tăng khoảng 2%).
2.3. Ven đô “tăng nhiệt”
Vùng ven – ngoại thành mới là nơi có biên độ điều chỉnh đáng chú ý. Khu vực 9 (các xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có đề xuất tăng cao nhất ~26%; đỉnh giá mới ở quốc lộ 32 đoạn Xuân Phương – Kim Chung Di Trạch lên ~64,7 triệu đồng/m² (vị trí 1). Bình quân vị trí 1 của khu vực này tăng từ ~26,8 lên 30,4 triệu đồng/m². Khu vực 7 (một số xã Mê Linh, Đông Anh, Vĩnh Thanh…) và khu vực 10 (một số xã thuộc Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai…) cùng có mức đề xuất tăng ~25%.
Báo cáo thuyết minh nêu xu hướng đầu tư đất nền ven đô, các khu định hướng lên quận, gần tuyến vành đai… đang nóng trở lại, kéo mặt bằng giá vùng rìa tăng nhanh hơn lõi. Cộng hưởng với di dời – giãn dân, các dự án hạ tầng “xương sống”, và chính sách phân cấp sau sắp xếp đơn vị hành chính, mặt bằng giá giữa các khu vực thể hiện sự phân hóa rõ rệt.
3) Bảng giá đất dùng để làm gì? – Các kênh tác động trực tiếp
Nhiều người hiểu nhầm “bảng giá đất” là giá mua bán. Thực tế, giá giao dịch phụ thuộc cung – cầu, “bảng giá” chủ yếu làm căn cứ pháp lý – tài chính cho Nhà nước và người dân trong nhiều nghiệp vụ:
- Tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; xác định giá đất cho người được bồi thường về đất ở.
- Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan đến thủ tục đất đai.
- Căn cứ kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch: nếu hai bên kê giá quá thấp so với bảng giá, cơ quan quản lý có thể yêu cầu làm rõ. Kể cả khi thỏa thuận hợp pháp, nghĩa vụ thuế – phí tối thiểu vẫn dựa trên mức sàn từ bảng giá.
Hệ quả thực tiễn: người mua – bán không thể “né” thuế phí chỉ bằng cách ghi giá thấp trong hợp đồng; doanh nghiệp làm dự án cũng cần cập nhật kịp thời để dự toán chi phí (tiền sử dụng đất, bồi thường, nghĩa vụ tài chính) sát phương án vốn.
4) Câu hỏi thường gặp: tôi bị ảnh hưởng thế nào khi có bảng giá đất mới?
4.1. Tôi đang mua bán nhà đất – có phải trả thuế nhiều hơn?
Khả năng có. Vì thuế TNCN (đối với chuyển nhượng) và một số lệ phí thường không được thấp hơn mức tính theo bảng giá đất. Nếu bảng mới cao hơn bảng cũ (nhất là khu ven), nghĩa vụ tối thiểu cũng tăng tương ứng. Tuy nhiên, nếu giá giao dịch thực tế cao hơn bảng giá, thuế vẫn tính trên giá thực tế theo quy định.
4.2. Tôi bị Nhà nước thu hồi đất – bồi thường có “sát” hơn không?
Về nguyên tắc, bảng giá đất mới được xây dựng tiệm cận thị trường hơn (cập nhật thường xuyên theo luật mới), từ đó giúp cơ chế bồi thường bớt độ trễ. Nhưng mức “sát” đến đâu còn phụ thuộc khảo sát, thu thập dữ liệu giao dịch và cách xác định vị trí, tuyến phố, hạng đất cụ thể trong khu vực của bạn.
4.3. Hợp đồng đặt cọc ký trước 2026 – sang tên đầu 2026 tính theo bảng giá đất nào?
Thông thường, thời điểm phát sinh nghĩa vụ (đăng ký sang tên, tính thuế…) sẽ căn cứ bảng giá đất có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ. Vì vậy, nếu bạn dự kiến sang tên sau 01/01/2026, nên dự trù theo bảng giá đất mới.
4.4. Giá giao dịch thực tế có “nhảy” theo bảng giá đất không?
Không nhất thiết. Bảng giá không thay thế giá thị trường. Nhưng nó tạo “sàn” nghĩa vụ tài chính nên đôi khi tác động tâm lý, kỳ vọng. Ở ven đô – nơi đề xuất tăng mạnh, nếu thông tin hạ tầng – lên quận – vành đai tiếp tục rõ, mặt bằng kỳ vọng giá có thể dịch chuyển theo.
5) Những con số đáng chú ý theo dự thảo Hà Nội 2026
- Đỉnh giá khu trung tâm (vành đai 1): >702 triệu đồng/m² cho thửa vị trí 1 trên chuỗi phố lịch sử – thương mại trọng điểm (Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng…, một số đoạn Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt, Lê Thái Tổ…). Mức này cao hơn ~2% so với bảng hiện hành.
- Mức thấp nhất trong khu trung tâm: >82 triệu đồng/m² (đường Đồng Cổ) – cho thấy biên độ rất rộng ngay trong vùng lõi theo vị trí – mặt cắt – lưu lượng – thương mại hóa. Bình quân 9 phường lõi: ~255,3 triệu đồng/m² (vị trí 1).
- Ngoại thành tăng mạnh: Khu vực 9 tăng ~26%, đỉnh mới ~64,7 triệu đồng/m² ở QL32 (Xuân Phương – Kim Chung Di Trạch); Khu vực 7 và Khu vực 10 tăng ~25%. Bình quân khu vực 9 (vị trí 1): ~30,4 triệu đồng/m² (từ ~26,8).
- Phân thành 17 khu vực (sau sắp xếp đơn vị hành chính), thay thế cách chia theo quận/huyện trước đây.
6) Vì sao ven đô tăng mạnh hơn lõi?
Ba nhóm yếu tố thường được nhắc đến trong thuyết minh:
- Hạ tầng động lực: tuyến vành đai và kết nối xuyên tâm giúp rút ngắn thời gian di chuyển, kéo theo chuyển dịch nhu cầu nhà ở – thương mại – công nghiệp nhẹ ra vùng rìa.
- Định hướng hành chính – quy hoạch: một số huyện ngoại thành dự kiến lên quận, quỹ đất dự án đô thị quy mô lớn tạo điểm đến mới cho cư dân trẻ.
- Sự phân hóa theo tiện ích – chất lượng sống: khu đô thị mới, hạ tầng xã hội (trường, y tế, TMDV) tạo giá trị sử dụng vượt trội, làm mặt bằng giá khu vực bứt lên nhanh hơn trung tâm vốn đã tiệm cận trần.
7) Lời khuyên thực tiễn cho người dân và nhà đầu tư
- Cập nhật tuyến – đoạn cụ thể: cùng một tuyến phố, đoạn khác nhau cho mức giá khác nhau (ví dụ: “từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo”). Khi giao dịch, hãy đối chiếu chính xác đoạn – vị trí – bề rộng đường – quy hoạch để ước tính nghĩa vụ tài chính.
- Tính thử thuế – phí theo hai kịch bản (trước 2026 và sau 2026) nếu hồ sơ dự kiến nộp sát mốc 01/01/2026.
- Đánh giá lại dòng tiền dự án: với doanh nghiệp, thay đổi bảng giá đất có thể làm biến động chi phí (tiền sử dụng đất, bồi thường, tái định cư), vì vậy cần cập nhật mô hình tài chính.
- Không “ghi giá thấp” để né thuế: bảng giá đóng vai trò sàn nghĩa vụ; nếu ghi quá thấp, hồ sơ có thể bị soi tính hợp pháp, và dù hợp lệ vẫn phải nộp tối thiểu theo bảng.
8) Lộ trình ban hành: những gì cần theo dõi từ nay đến khi áp dụng?
- Quy trình lấy ý kiến – thẩm định: Hà Nội sẽ tiếp tục hoàn thiện dự thảo tờ trình, tham vấn các sở, ngành, chuyên gia – doanh nghiệp – người dân; sau đó trình HĐND quyết nghị để công bố áp dụng 01/01/2026.
- Cơ chế điều chỉnh: theo Luật Đất đai 2024, sau khi công bố lần đầu, mỗi năm sẽ có điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung để áp dụng từ 01/01 năm kế tiếp – giúp bảng giá đất bám sát thị trường hơn. Cũng cần theo dõi các phương án đặc thù đang được lấy ý kiến ở tầm trung ương (nếu có) vì có thể tạo thay đổi kỹ thuật điều chỉnh.
9) Kết luận
Dự thảo bảng giá đất 2026 của Hà Nội cho thấy một bức tranh hai tốc độ: lõi đô thị tăng nhẹ, duy trì mặt bằng rất cao với đỉnh 700+ triệu đồng/m² ở một số tuyến phố lịch sử, trong khi vành đai – ven đô tăng mạnh tay hơn (25–26%) theo đà quy hoạch – hạ tầng – dịch chuyển cư trú. Với vai trò là căn cứ nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, bồi thường, tái định cư…) chứ không phải giá giao dịch, bảng giá đất mới sẽ định hình “sàn” tài chính cho mọi chủ thể liên quan.
Từ nay đến khi chính thức công bố, người dân – nhà đầu tư – doanh nghiệp nên cập nhật phiên bản dự thảo bảng giá đất, tính thử nghĩa vụ theo tuyến/đoạn/vị trí cụ thể của mình, và chủ động lộ trình hồ sơ nếu đang có kế hoạch giao dịch, chuyển mục đích hay triển khai dự án sau 01/01/2026.
Lưu ý: bài viết cập nhật thông tin mới nhất của dự thảo bảng giá đất 2026 tính đến 27/10/2025.
