Mua bán nhà hỗ trợ ngân hàng là gì?
Vay 3 bên mua nhà đất là một hình thức vay vốn mà trong đó có sự tham gia của ba bên: bên vay (người mua nhà), người bán nhà, và ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Cụ thể, hình thức này thường xuất hiện trong các giao dịch mua bán nhà đất có sự hỗ trợ tài chính từ ngân hàng, nơi người mua không trả tiền trực tiếp cho người bán mà thông qua khoản vay của ngân hàng.
Cấu trúc của giao dịch vay 3 bên:
Bên vay (người mua nhà):
Người mua nhà muốn sở hữu bất động sản nhưng không đủ tiền để trả trực tiếp cho người bán. Thay vào đó, họ sẽ vay tiền từ ngân hàng để thanh toán cho người bán.
Người bán nhà:
Người bán nhà đồng ý nhận khoản tiền vay từ ngân hàng, chứ không phải thanh toán trực tiếp từ người mua. Người bán sẽ nhận tiền vay qua ngân hàng để hoàn tất việc chuyển nhượng tài sản.
Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng:
Ngân hàng sẽ cung cấp khoản vay cho người mua để họ có thể thanh toán cho người bán. Trong giao dịch này, ngân hàng sẽ là bên tài trợ tài chính cho người mua và giữ vai trò quan trọng trong việc kiểm tra tính hợp pháp và điều kiện của tài sản.
Các bước trong quá trình vay 3 bên:
Ngân hàng thẩm định: Người mua sẽ xin vay từ ngân hàng, ngân hàng sẽ thẩm định tài sản (bất động sản) và đánh giá khả năng trả nợ của người mua. Sau khi thẩm định và duyệt vay, ngân hàng sẽ chuyển khoản vay vào tài khoản của người bán.
Thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán: Người mua và người bán ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.
Ký hợp đồng ba bên: Ba bên thực hiện ký biên bản và/hoặc thỏa thuận cho vay
Ký hợp đồng tín dụng: Ngân hàng và bên mua ký hợp đồng tín dụng (70-80% giá trị hợp đồng)
Trả tiền cho bên bán và phong tỏa: Theo hợp đồng tín dụng, ngân hàng sẽ giải ngân toàn bộ số tiền bên mua vay để mua nhà vào tài khoản của bên bán, tài khoản này sẽ bị phong tỏa và chờ đến khi bên mua hoàn tất nghĩa vụ thế chấp với ngân hàng (thường là 3 tháng)
Làm thủ tục sang tên: Một bên khác được ủy quyền hoặc một trong ba bên sẽ thực hiện nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan quản lý. (thường mất là 15 ngày làm việc)
Ký hợp đồng thế chấp: bên mua nhận sổ và ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để hoàn tất thủ tục vay.
Đăng ký thế chấp: ngân hàng sẽ thực hiện đăng ký thế chấp tài sản cho hợp đồng tín dụng
Gỡ phong tỏa: sau khi đăng ký thế chấp xong, ngân hàng sẽ gỡ phong tỏa cho bên bán khoản tiền mua.
Lợi ích của vay 3 bên:
Giúp người mua sở hữu nhà đất: Với khoản vay từ ngân hàng, người mua có thể sở hữu bất động sản mà không cần phải trả toàn bộ số tiền ngay lập tức, đặc biệt nếu họ không có đủ tiền mặt.
Tăng an tâm cho người bán: Người bán sẽ nhận được khoản tiền đầy đủ từ ngân hàng, giúp họ yên tâm về việc thanh toán. Họ không phải lo lắng về việc người mua không thanh toán đủ số tiền.
Quy trình nhanh chóng và minh bạch: Ngân hàng sẽ tham gia thẩm định tài sản và cung cấp tài chính, giúp giao dịch trở nên an toàn và minh bạch hơn.
Rủi ro và lưu ý khi vay 3 bên:
Rủi ro cho bên mua
Tài sản chưa hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc có vấn đề về quyền sở hữu
- bên mua không sang tên được sổ đỏ
- ngân hàng có thể từ chối cho vay và thu hồi tiền từ bên bán
- bên mua có thể gặp khó khăn khi thanh toán
Rủi ro cho bên bán
Bên mua bị áp dụng biện pháp đảm bảo (thi hành án dân sự, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời)
- bị tịch thu ngay khi hình thành tài sản
- ngân hàng thực hiện rút lui và thu hồi tiền
- bên bán không đòi được tiền và nhà
- bên bán kiện nhưng không có căn cứ đòi tiền vì đây là nghĩa vụ phải biết.
Bên mua không thực hiện thế chấp:
- tài sản bị ngân hàng giữ đến khi bên mua và bên bán hoàn thành trách nhiệm hợp đồng 3 bên.
- bên bán kiện ra tòa giải quyết nhưng khó có khả năng đòi được tiền.
Bên mua thực hiện thế chấp nhưng sử dụng tiền vào mục đích khác không phải trả nợ
- bên bán kiện nhưng không đòi được nhà do sổ ngân hàng giữ
- không đòi lại được đủ số tiền nợ
Rủi ro cho ngân hàng
Bên mua không sang tên được sổ đỏ hoặc không ký thế chấp
- Không thực hiện được việc cho vay vốn, ảnh hưởng đến kinh doanh
- Ngân hàng thường là bên không chịu rủi ro gì do các bên còn lại phải cam kết đảm bảo với ngân hàng khi vay.
Kết luận
Việc giao dịch bất động sản 3 bên là một biện pháp hiệu quả về tài chính nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao nhất là cho bên bán. Khi bên mua không có cam kết rõ ràng, hợp pháp và chứng minh được những cam kết đó thì hợp đồng khó có thể được thực hiện do những rủi ro mà bên mua có nguy cơ gặp phải.
Đây là hình thức phổ biến khi người mua chưa có đủ tài chính để thanh toán toàn bộ giá trị tài sản ngay, trong đó ngân hàng đóng vai trò là đơn vị cấp vốn và giám sát tài sản.
