I. Mở đầu
Trong bối cảnh du lịch – nghỉ dưỡng ngày càng phát triển, mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare) đang nổi lên như một hình thức tiêu dùng tài chính mới mẻ. Nhiều doanh nghiệp bất động sản/du lịch quảng bá hình thức này như một giải pháp thông minh: “Chỉ cần trả trước một lần – nghỉ dưỡng trọn đời”, “Sở hữu biệt thự 5 sao chỉ với 1 tuần/năm”…
Tuy nhiên, đằng sau lời mời gọi hấp dẫn ấy là không ít tranh chấp, thậm chí khởi kiện kéo dài vì bản chất pháp lý sở hữu kỳ nghỉ còn mơ hồ và chưa được luật hóa đầy đủ tại Việt Nam. Bài viết này sẽ phân tích cụ thể bản chất của sở hữu kỳ nghỉ, quy định pháp luật liên quan, và những rủi ro tiềm ẩn người tiêu dùng cần lưu ý.
II. Khái niệm sở hữu kỳ nghỉ (Timeshare)
Sở hữu kỳ nghỉ là mô hình mà người mua trả tiền để được quyền sử dụng một bất động sản (thường là biệt thự hoặc căn hộ nghỉ dưỡng) trong một khoảng thời gian nhất định mỗi năm, thường là 7 ngày, trong vòng 25–50 năm.
Người mua sẽ không sở hữu bất động sản theo nghĩa pháp lý, mà chỉ được “chia sẻ quyền sử dụng” theo hợp đồng với chủ đầu tư hoặc đơn vị tổ chức chương trình. Quyền sử dụng này có thể cố định (ví dụ tuần 24 hàng năm) hoặc linh hoạt (đặt chỗ theo điểm, theo lịch).
Mô hình này có nguồn gốc từ Mỹ và châu Âu từ thế kỷ XX, hiện phổ biến tại nhiều nước du lịch phát triển như Mỹ, Nhật, Singapore. Tại Việt Nam, mô hình timeshare được giới thiệu từ sau 2014, tập trung vào các địa phương có hệ sinh thái nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Đà Lạt…
III. Pháp luật Việt Nam điều chỉnh sở hữu kỳ nghỉ
1. Không có khái niệm “sở hữu kỳ nghỉ” trong luật hiện hành
Cho đến hiện tại, không có luật chuyên ngành nào điều chỉnh trực tiếp mô hình sở hữu kỳ nghỉ. Các quy định liên quan chỉ được hiểu qua các điều khoản trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, và các văn bản hợp đồng cụ thể giữa các bên.
Do đó, hình thức này về bản chất là một dạng hợp đồng dân sự “đặc biệt”, thường mang yếu tố:
- Hợp đồng thuê bất động sản dài hạn có điều kiện, hoặc
- Hợp đồng dịch vụ du lịch nâng cao, hoặc
- Hợp đồng hợp tác đầu tư/ủy quyền sử dụng, trong một số trường hợp tinh vi hơn.
2. Không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản
Người tham gia sở hữu kỳ nghỉ không được cấp “sổ đỏ” hay bất kỳ hình thức chứng nhận quyền sở hữu nào từ Nhà nước. Do không có khung pháp lý cụ thể, nên quyền lợi người mua hoàn toàn phụ thuộc vào nội dung hợp đồng, thiện chí và năng lực tài chính của chủ đầu tư.
IV. Các rủi ro pháp lý phổ biến
1. Hiểu lầm về quyền sở hữu
Nhiều người mua lầm tưởng rằng mình “sở hữu” căn hộ nghỉ dưỡng, nhưng thực tế chỉ được sử dụng trong 7 ngày/năm, không có quyền chuyển nhượng tự do, không thể cầm cố thế chấp, và không được ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Không rõ khả năng sử dụng thực tế
Không ít trường hợp khách hàng sau khi ký hợp đồng, đóng tiền nhưng không thể đặt được chỗ vì hết suất, trùng lịch, hoặc hệ thống đặt chỗ bị lỗi. Điều này làm quyền lợi của khách hàng bị “treo”.
3. Không được hoàn tiền khi không sử dụng
Trong nhiều hợp đồng, người mua đóng tiền trước cho toàn bộ chu kỳ 25–50 năm, nhưng nếu sau vài năm không sử dụng hoặc muốn rút lui thì hầu như không có cơ chế hoàn tiền, cũng không có thị trường chuyển nhượng minh bạch.
4. Chủ đầu tư phá sản hoặc không hoàn thành dự án
Nếu chủ đầu tư mất năng lực tài chính, không bàn giao dự án hoặc bị thu hồi đất, người mua sở hữu kỳ nghỉ có thể mất trắng số tiền đã đầu tư, do không có quyền tài sản thật để bảo đảm.
V. Tranh chấp pháp lý: thực trạng đáng lo ngại
Từ 2018–nay, đã xuất hiện hàng chục vụ tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về mô hình sở hữu kỳ nghỉ. Tòa án thường gặp khó khi xác định:
- Mối quan hệ là hợp đồng dân sự hay hợp đồng thương mại?
- Khách hàng có phải là nhà đầu tư hay người tiêu dùng?
- Có được hủy hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ cung cấp dịch vụ không?
Hiện nay, Tòa thường căn cứ theo hợp đồng và áp dụng các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự, đặc biệt là:
- Điều 385 – hợp đồng dân sự
- Điều 472 – hợp đồng thuê tài sản
- Điều 122 – điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Tuy nhiên, do các hợp đồng thường do doanh nghiệp soạn sẵn, nhiều điều khoản “ẩn ý”, bất lợi cho khách hàng nên phần thua thường nghiêng về phía người tiêu dùng.
VI. Khuyến nghị từ góc độ pháp lý
- Đọc kỹ hợp đồng trước khi ký. Đặc biệt là các điều khoản về: thời gian sử dụng, khả năng chuyển nhượng, điều kiện chấm dứt, hoàn tiền, trách nhiệm khi phát sinh tranh chấp.
- Yêu cầu ghi rõ cam kết sử dụng vào hợp đồng. Tránh các hợp đồng chỉ ghi “quyền sử dụng kỳ nghỉ linh hoạt theo lịch”, không có lịch cố định.
- Hỏi rõ về tình trạng pháp lý của bất động sản: Ai là chủ sở hữu đất, có sổ đỏ chưa, có đang thế chấp ngân hàng không…
- Không vay tiền hoặc trả góp dài hạn để mua sở hữu kỳ nghỉ, vì lợi ích thực tế không xứng đáng với chi phí.
- Nếu xảy ra tranh chấp, cần khiếu nại sớm và lưu trữ toàn bộ hồ sơ giao dịch, hóa đơn, thông báo đặt chỗ, thông tin từ nhân viên bán hàng.
VII. Kết luận
Sở hữu kỳ nghỉ là một mô hình mới mẻ, phù hợp với một số đối tượng khách hàng có thu nhập cao, có kế hoạch du lịch đều đặn, và hiểu rõ ràng bản chất của sản phẩm. Tuy nhiên, trong điều kiện pháp luật Việt Nam chưa có khung điều chỉnh rõ ràng, thì người tiêu dùng cần cảnh giác, tìm hiểu kỹ, và ưu tiên yếu tố pháp lý thay vì chỉ tin vào quảng cáo.
Nếu không có sự minh bạch, sở hữu kỳ nghỉ rất dễ trở thành một cái bẫy tiêu dùng tài chính trá hình, đánh đổi hàng trăm triệu cho một quyền lợi không rõ ràng và không được bảo hộ bởi pháp luật.
