Thủ tục vay 3 bên (tam phương) mua nhà, mua đất tại ngân hàng là hình thức tín dụng phổ biến, trong đó có 3 chủ thể chính tham gia: bên vay (khách hàng), bên bán (chủ nhà, chủ đất) và ngân hàng (bên cho vay). Dưới đây là hướng dẫn chi tiết thủ tục:
I. Khái niệm vay 3 bên
Vay 3 bên là hình thức ngân hàng cho bên mua (người vay) vay tiền để thanh toán cho bên bán (người sở hữu nhà đất). Ngân hàng sẽ giải ngân trực tiếp cho bên bán, và thường yêu cầu thế chấp chính bất động sản đang mua.
Có 3 hình thức giải ngân: giải ngân phong tỏa (thường thấy), giải ngân từng phần và giải ngân nguyên thực.
II. Các bên tham gia
- Người mua (bên vay vốn): Cá nhân có nhu cầu vay tiền để mua bất động sản.
- Người bán (bên chuyển nhượng): Cá nhân/chủ sở hữu tài sản bán cho bên mua.
- Ngân hàng: Bên cấp vốn và giữ vai trò đảm bảo an toàn pháp lý và tài chính cho giao dịch.
III. Điều kiện để vay 3 bên
- Người vay có đủ năng lực hành vi dân sự.
- Có thu nhập ổn định, chứng minh được khả năng trả nợ.
- Bất động sản mua có giấy tờ hợp pháp, được phép giao dịch và đủ điều kiện thế chấp.
- Bên bán đồng ý ký vào hợp đồng 3 bên với ngân hàng.
IV. Hồ sơ cần chuẩn bị
1. Người mua (bên vay)
- CMND/CCCD, Hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân.
- Giấy tờ chứng minh thu nhập: sao kê lương, hợp đồng lao động, kinh doanh, cho thuê,…
- Đơn đề nghị vay vốn.
2. Bên bán
- CMND/CCCD, hộ khẩu.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sở hữu (nếu có).
3. Bất động sản
- Giấy chứng nhận QSDĐ/QSHNƠ hợp lệ (Sổ hồng/sổ đỏ).
- Bản vẽ hiện trạng, hồ sơ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu).
- Hợp đồng đặt cọc (nếu đã ký trước).
V. Thủ tục tiến hành
- Thỏa thuận mua bán giữa bên mua và bên bán, thường kèm hợp đồng đặt cọc.
- Người mua nộp hồ sơ vay cho ngân hàng, kèm hồ sơ bất động sản.
- Ngân hàng thẩm định hồ sơ khách hàng và pháp lý tài sản.
- Nếu đạt yêu cầu, ngân hàng ra thông báo cho vay.
- Ba bên ký hợp đồng mua bán + hợp đồng tín dụng + hợp đồng thế chấp.
- Hồ sơ thế chấp được mang đi công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Ngân hàng giải ngân cho bên bán theo nội dung hợp đồng.
- Hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ cho bên mua (người vay).
VI. Một số lưu ý
- Ngân hàng thường giải ngân sau khi công chứng và nộp hồ sơ sang tên tại VPĐKĐĐ, nhưng trước khi nhận sổ mới.
- Có thể yêu cầu khoản đồng tài trợ (tức bên vay phải có 20–30% giá trị tài sản bằng tiền mặt).
- Trong nhiều trường hợp, ngân hàng sẽ giữ sổ đỏ bản chính sau khi sang tên làm tài sản đảm bảo.
VII. Phí và thời gian
- Thời gian xử lý hồ sơ vay: 5–10 ngày làm việc.
- Phí công chứng, phí đăng bộ: tùy giá trị tài sản, do bên mua chi trả.
- Phí định giá tài sản: Khoảng 1–3 triệu VNĐ (do ngân hàng quy định).
